Apreciados compañeros/as,
Hoy trataremos brevemente las modificaciones más importantes introducidas por la ley 4/2013 de 5 de junio de 2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas y que afectan al régimen vigente establecido por la LAU. Esta modificación entré en vigor el 6 de junio de 2013. Vale la pena tener en cuenta estas modificaciones si ahora nos encargan confeccionar o asesorar en un contrato del alquiler.
1º La primera novedad importante es que la duración del arrendamiento de vivienda será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Con la anterior legislación este plazo mínimo era de cinco años.
2º Se modifica la prórroga tácita, que pasa de tres a un año.
3º No procederá́ la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
4º Se liberaliza la actualización de la renta arrendaticia. Así, frente a la anterior regulación dada por el artículo 18 de la LAU, que imponía la actualización de la renta conforme a la evolución del IPC general, la actual redacción de dicho precepto establece que la actualización de la renta se llevará a cabo “en los términos pactados por las partes”, estableciéndose como régimen supletorio la actualización según la evolución del IPC.
5º Se prevé el desistimiento del contrato por parte del arrendatario. La Ley introduce un cambio en la redacción del artículo 11 de la LAU de modo que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Se mantiene la posibilidad de que las partes puedan pactar, para el caso de desistimiento, una indemnización a favor del arrendador equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
6º Mientras que hasta la reforma el comprador de una vivienda que hubiese sido objeto de alquiler estaba obligado a respetar el arrendamiento hasta que éste alcanzase una duración de cinco años con independencia de que el contrato de arrendamiento estuviese o no inscrito en el Registro de la Propiedad, ahora dicha obligación desaparece, estando el comprador obligado a mantener al inquilino únicamente si el arrendamiento se encontraba inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca.
7º. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.
8º En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
9º Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Antes la renuncia solo era válida para contratos con duración superior a los 6 años.
10º Se crea en virtud del artículo tercero de la Ley un registro de sentencias (y laudos) firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y funcionamiento se regulará por Real Decreto. Este registro dará información sobre personas con antecedentes por impago de alquileres, a fin de ofrecer ciertas garantías a los arrendadores.
11º Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.
Por otra parte la Agencia Tributaria está argumentando en vía de recurso de reposición que la aportación de pruebas en el ámbito de la comprobación limitada debe producirse en el trámite de audiencia y no en uno posterior de revisión.
En el caso planteado el contribuyente recibió el trámite de audiencia para justificar la deducción por vivienda habitual pero no lo atendió. Posteriormente recurrió la liquidación provisional aportando las pruebas que justificaban tal deducción. La Administración desestima el recurso por entender que no es el momento administrativo oportuno y no admite las pruebas (salvo que se pruebe la imposibilidad de su aportación en el procedimiento).
Por ello y ante la sospecha que este criterio se extienda por todas las Administraciones Tributarias de España, debemos ser muy cuidadosos con los trámites de audiencia (la mayoría con un exiguo plazo de 15 días para aportar pruebas) y atenderlo lo mejor posible, so pena que en el recurso posterior no nos admitan las mismas.
Pienso que esta postura tan estricta podría ser tumbada ante los órganos jurisdiccionales, pero no hemos de olvidarnos que es un proceso lento y costoso. Más vale prevenir que curar.
Os dejo parte de la argumentación de la Agencia Tributaria:
“Por otra parte el derecho a formular alegaciones y a aportar documentos, establecido en el artículo 34.1 de la LGT no puede llegar a extenderse hasta el punto de permitir que el interesado manipule a su arbitrio las competencias de los diversos órganos de la Administración Tributaria, sin más que aportar ante unos, lo previamente sustraído a la consideración de los otros. En consecuencia, ha de entenderse que, salvo circunstancias excepcionales, las pruebas relevantes a juicio del reclamante para la regularización de la situación tributaria, han de aportarse ante el órgano competente de gestión.
Por todo ello no puede admitirse la pretensión del contribuyente de que sean tenidos en cuenta, con ocasión de la interposición del recurso, datos, documentos y elementos de prueba cuya falta de aportación en el curso del procedimiento de comprobación no ha sido justificada.”
Vigilad por tanto si el cliente nos trae una liquidación provisional y no se ha atendido el trámite de audiencia, pues aunque tengamos la razón nos podemos encontrar con esta argumentación y ver rechazado nuestro recurso. Hay que avisar de esta contingencia al cliente.
Para cualquier duda o aclaración contactar con josepmpanyos@yahoo.es
José M Paños Pascual
Abogado/ gestor administrativo.
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