Apreciados compañeros/as
Finalizado ya para muchos el más que merecido
descanso estival, reiniciamos las notas de interés para nuestra profesión.
Hoy vamos a abordar un tema que será de mucha
actualidad este fin de año. Nos
referimos a la extinción de los contratos de alquiler de locales de negocio sujetos
a prórroga forzosa e indefinidos prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos
(en adelante LAU) de 1994 que se producirán a 1 de enero de 2015.
En efecto, la LAU, aprobada mediante ley 29/1994 de
24 de noviembre, establecía una serie de Disposiciones Transitorias que
pretendían regular la extinción de los contratos de alquiler sujetos a prórroga
forzosa e indefinidos, estableciendo una especie de carencia temporal hasta que
se produjese la efectiva extinción de los mismos.
En el supuesto de los locales de negocio (que la
nueva LAU denomina como alquileres de uso diferente a la vivienda) la extinción
de los citados arrendamientos se encuentra regulada en la Disposición
Transitoria Tercera.
De un análisis de la citada Disposición Transitoria
Tercera podemos extraer las siguientes conclusiones:
1º Contratos vigentes a 31 de diciembre de 1994
cuando el arrendatario sea una persona física:
Se extinguirán por su jubilación o
fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad
desarrollada en el local. Por lo tanto en este supuesto no quedaría afectado
por el límite del 1 de enero de 2015.
No obstante,
en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse
subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran
transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá
subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la
actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el
número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada
en vigor de la ley. Es en este supuesto, por tanto, cuando el contrato
finalizará el próximo 1 de enero de 2015.
Excepcionalmente
cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera
producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este
apartado se incrementarán en cinco años.
2º Los contratos vigentes a 31 de diciembre cuando el arrendatario sea una persona
jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:
-Los
arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en
veinte años.
Se
consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la
División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas
-Los arrendamientos de locales en los
que se desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la
regla 1.ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre
Actividades Económicas del ejercicio 1994:
- - De menos de 85.000 pesetas, en
veinte años.
Las cuotas
que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente
apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que
incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al
ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación
en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se
aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos
de determinar la cantidad que corresponda.
Así pues, es
en estos dos supuestos más arriba mencionados cuando el contrato de alquiler se
extinguirá el 1 de enero de 2015.
Como
excepción, los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de
la entrada en vigor de la presente ley. Cuando en los diez años anteriores a
dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio,
los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años.
3º derechos expectantes de los arrendatarios
No obstante, y aunque se produzca la extinción del
contrato de arrendamiento a 1 de enero de 2015, cabe recordar que al
arrendatario tiene derecho a ser indemnizado si el local es alquilado para
ejercer una actividad similar a la que venía ejerciendo, de acuerdo con lo
establecido en la LAU, indemnización que según en qué supuestos puede ser de 18
meses de renta abonada.
A tenor de
todo ello aconsejamos revisar con nuestros clientes los contratos de alquiler,
ver su situación y establecer la fecha de extinción del mismo a fin de poder
iniciar las conversaciones adecuadas para formalizar un nuevo contrato de
alquiler si fuere el caso y sin olvidar el tema de las posibles indemnizaciones
que se puedan reclamar en función de cómo terminen las relaciones entre las
partes.
Para cualquier duda o aclaración
contactar con josepmpanyos@yahoo.es
José M Paños
Pascual
Abogado/ gestor
administrativo.
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