Nota sobre la tributación de las operaciones a plazo, comprobaciones de ITP en Andalucía y los nuevos documentos a tener en cuenta en la compraventa de inmuebles.

Apreciados compañeros/as,

Hoy trataremos tres temas de actualidad que también vemos con frecuencia en nuestros despachos.

En primer lugar creo interesante recordar que en las transmisiones de inmuebles con precio aplazado, es posible imputar la ganancia patrimonial a medida que se vayan haciendo efectivos los plazos pactados. Por ello es muy interesante la consulta vinculante V2575-13 de 1 de agosto de 2013 donde se trata la cuestión en que la consultante va a vender en el año 2013 una vivienda adquirida en el año 1996, percibiendo parte del precio a la firma de la escritura de compraventa y aplazando el resto en 20 años, y en la que seguirá residiendo en régimen de arrendamiento.

Manifiesta la DGT que la ganancia o pérdida patrimonial resultante se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 14.1.c) de la Ley del Impuesto, “las ganancias y pérdidas patrimoniales “se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”.

Ahora bien, junto a esta regla general, el apartado 2 del mismo artículo 14 recoge las reglas especiales de imputación, de las que procede reseñar aquí la incluida en su letra d), donde se dispone lo siguiente:

“En el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.

Cuando el pago de una operación a plazos o con precio aplazado se hubiese instrumentado, en todo o en parte, mediante la emisión de efectos cambiarios y éstos fuesen transmitidos en firme antes de su vencimiento, la renta se imputará al período impositivo de su transmisión.

En ningún caso tendrán este tratamiento, para el transmitente, las operaciones derivadas de contratos de rentas vitalicias o temporales. Cuando se transmitan bienes y derechos a cambio de una renta vitalicia o temporal, la ganancia o pérdida patrimonial para el rentista se imputará al período impositivo en que se constituya la renta”.

Conforme con esta regulación legal, el ejercicio de la opción por esta regla especial de imputación temporal (opción posible al ser el aplazamiento pactado superior a un año, tener muy en cuenta este dato) comportará que la ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la venta de la vivienda se impute proporcionalmente a medida que sean exigibles los cobros en los que se ha estructurado el aplazamiento.

Es decir que en la operación de la consulta se diferirá la hipotética tributación de la ganancia patrimonial durante veinte años. Vale la pena tener presente está opción cuando estemos planificando alguna operación inmobiliaria.

En segundo lugar nuestro compañero de la AECE don José Alberto Daza Palomo nos informa que en Sevilla, la Agencia Tributaria de la Junta de Andalucía, está girando paralelas referentes al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El caso, como todos los que se están planteando, es el siguiente:

Están revisando todas las compra-ventas de viviendas realizadas en estos cuatro últimos años. Comprueban el valor declarado a efectos del impuesto (el cual coincide con el declarado en escritura pública) con el resultante de aplicarle al valor catastral el correspondiente coeficiente multiplicador, alcanzando la operación un valor muchísimo más alto que el de mercado en los tiempos actuales. Ello conlleva la problemática añadida de justificar que el precio pactado entre las partes en la compraventa es el precio real y evitar que prospere la liquidación provisional.

Este problema que tan acertadamente nos ilustra el compañero Daza Palomo pone de relieve la problemática que nos vamos a encontrar si los precios reales que se pagan siguen alejados del criterio del coeficiente sobre el valor catastral que nos exigen las administraciones correspondientes. Las opciones que tenemos somos pocas. A mí se me ocurren dos soluciones:

a)    Consignar en la escritura que el precio de venta es X, pero que a efectos fiscales se valora en Y (consignando ese valor mínimo que nos exigen para evitar una comprobación posterior).

b)    Tasar el piso con un tasador homologado e incorporar la tasación en la escritura para justificar el precio real (con el sobrecoste que ello conlleva). Esta opción tampoco es garantía cien por cien de éxito, pero al menos ya tenemos la tasación realizada.

En tercer lugar y ya que estamos hablando de compraventa de fincas, recordad si intervenís en una compraventa como asesores, que ahora es obligatorio aportar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. Es posible firmar la escritura con copia de la solicitud, pero en el momento de llevarla al registro habrá que acompañarla con los originales de la cédula y del certificado de eficiencia energética sino se han protocolizado en la escritura. Están exentos de aportar el certificado de eficiencia energética los edificios y monumentos protegidos oficialmente, los lugares exclusivos de culto o actividades religiosas, las construcciones provisionales (para uso previsto igual o menor a dos años), las partes no residenciales de edificios industriales, de la defensa y agrícolas, los edificios o partes de edificios aislados con menos de 50 m2 útiles y edificios con un uso menor de 4 meses al año.

Así pues en los contratos de arras ya es conveniente hacer mención a la obligación del futuro vendedor de aportar dicha documentación en el momento de la firma de la escritura ante Notario (no olvidarse tampoco del certificado sobre las cuotas comunitarias). Podéis encontrar la regulación en el real decreto 235/2013, de 5 de abril

Por último recordad que el blog está abierto a vuestras inquietudes, reflexiones e informaciones y por ello agradezco enormemente la aportación de nuestro compañero José Alberto Daza.

Para cualquier duda o aclaración contactar con josepmpanyos@yahoo.es

José M Paños Pascual

Abogado/ gestor administrativo.